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那坡县人民政府关于印发《那坡县城东泉片区旧城改造房屋征收补偿方案》的通知
(那政发〔2019〕11号)

那坡县人民政府

 

那政发〔201911

                                                                                                   

 

那坡县人民政府关于印发《那坡县城东泉片区旧城改造房屋征收补偿方案》的通知

 

各乡(镇)人民政府,县人民政府各组成部门、各直属机构:

《那坡县城东泉片区旧城改造房屋征收补偿方案》已经县第十七届人民政府第56次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

那坡县人民政府

2019728

 

 

 

那坡县城东泉片区旧城改造房屋征收补偿方案

 

为整合土地资源,完善城镇功能,优化城市空间布局,提升城市品质,完善基础设施,着力提升城市综合承载力,改善人居环境,推动城市转型,积极推动我县经济社会和谐发展那坡县委、县人民政府决定对县旧城区东泉片区实施改造。为维护被征收人的合法权益,保障项目的顺利实施,结合该片区的实际情况,依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院第590号令)等相关法律法规及《那坡县城市总体规划》、《那坡县城中心城区控制性详细规划》要求,特制定本征收补偿方案仅适用于那坡县城东泉片区改造建设房屋征收项目。

一、工作原则

(一)统筹规划,成片实施。东泉片区改造规划要与全县经济社会发展总体规划、土地利用规划、城市总体规划相结合,与保障性住房建设相结合,与城区发展、企业改制相结合,与基础设施建设、生态环境建设相结合,统筹谋划。坚持集约和节约用地,片改造,配套建设。     

(二)依法拆迁。严格执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》,拆迁项目严格按新的政策规定执行。选定评估机构、市场化评估、签定补偿安置协议等程序;对达不成协议的,按照相关规定严格执行听证、行政裁决、证据保全等程序。  

(三)阳光拆迁。坚持公开透明,将拆迁补偿政策、补偿标准、补偿安置方案、评估单位及负责人、评估结果、补偿安置结果、被拆迁困难户、签约进展等情况在拆迁现场进行公示,主动接受社会监督,切实规范拆迁行为,维护当事人的合法权益。

(四)和谐拆迁。始终坚持以人为本,广泛征求群众意见,充分尊重群众意愿,深入做好群众工作,把群众工作做细、做实,取得群众的支持理解,让群众主动参与其中。要立足长远,面对现实,突出重点,有序推进。

 二、工作内容

(一)确定征收范围及征收事项

根据那坡县城东泉片区旧城改造项目用地规划红线图,那坡县东泉片区改造项目的规划范围为:东至东泉招待所,南至档案局,西至国税局、县委宿舍区,北至百货公司、旧县府办公楼一线(具体位置和面积以征地红线范围及测量成果为准)。凡属上述征收范围内的房屋所有权人和土地使用权人均为被征收人。在办理房屋征收补偿事宜时,必须提供相关证明材料,且证明材料必须在那坡县城东泉片区改造项目房屋征收决定公告发布前具有法律效力的文件。

(二)征收工作程序

1.进行摸底调查

由那坡县城东泉片区改造项目建设指挥部负责征收和安置工作。被征收房屋面积的认定依据合法的不动产登记证明文件、房屋所有权证明文件、土地使用权证明文件确定。尚未取得不动产登记证明文件的房屋及土地,由具备房屋测绘资质的专业机构进行测绘,并由被征收人、测绘公司、镇玉社区、那坡县城东泉片区项目建设指挥部进行四方签字认可 

2.选定房地产评估机构

由被征收人代表在已报名的具备评估资质的房地产评估机构中选择,并以半数以上代表投票选举产生,高票者当选。

3.开展评估工作

由选定的评估机构进场勘查,收集资料、开展评估工作,按评估程序进行,每阶段均进行张榜公告。

4.签订征收补偿协议

房屋征收部门与被征收人依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请县人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平,包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由县人民政府依法申请人民法院强制执行

房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。被征房屋拆除前征收人应对被拆除房屋做好勘察记录,并向公证机关办理证据保全。

严重阻碍征收工作人员执行公务的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚,触犯刑律的移送司法机关追究其刑事责任。

、补偿安置办法

第一部分  被征房屋界定

本方案中被征房屋的认定采用不动产产权登记内容为主,其他佐证材料补充的方法确认。

(一)住宅:是指由个人或家庭购买、建造的房屋中作居住、居住配套使用的部分以及公有住宅通过住房市场出售给个人或家庭转为私有住宅并能提供下列权属证明文件的房屋(一户有多个共有权人的,以为单位进行赔偿),该类房屋需提供的权属证明包括但不限于:

户口册 身份证 结婚证 亲属关系证明/委托书 不动产登记证土地证/房产证 /房产共有权证 土地权属证明 在期的房屋他项权证其他证明材料

(二)商铺:镇玉街、龙泉街、国税局一线的永久性建筑和房屋,首层有临街门面并作经营性用途满一年以上且能提供下列证明文件的,房屋中作经营用途使用的部分定义为商铺,原则上只限于建筑首层内;购买糖业公司、百货公司、五金公司、果品公司出让的原商业经营用房并作商业经营使用且能提供下列证明文件的,定义为商铺。上述房屋需准确的区分商业经营面积与居住、居住配套面积,需提供的权属证明包括但不限于:

身份证(产权人)不动产登记证土地证、房产证等权属证明 租赁合同 营业执照 税务登记证在期的房屋他项权证其他证明材料

(三)公有房屋:公有房屋是指属于机关、国有企业及事业单位、团体、学校等单位所有的房屋及市政公用设施用房。

(四)其他房屋:除住宅、商铺、公有房屋以外的有使用用途并能提供下列证明文件的建筑,该类房屋需提供的权属证明包括但不限于:

户口册/身份证不动产登记证土地证/房产证 其他合法土地、房屋权属证明 营业执照/组织机构代码证 法定代表人身份证明 法人授权委托书 其他证明材料

第二部分  补偿方式

被征房屋采用货币补偿、产权调换、货币补偿和产权调换相结合三种方式实施安置补偿。

)货币补偿

货币补偿是指通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的多元组成的补偿金额,对被拆迁房屋所有人以此给予货币进行补偿的行为。

1.房屋按评估价格进行货币补偿。

2.被征收公有房屋一律采取货币补偿的原则,按评估价进行补偿。

3.被征收住宅货币补偿金额:按房地产市场评估价格乘以被征收房屋登记的建筑面积最高按1:1.3比例计算,得出最终补偿价格给予一次性补偿。被征收商铺货币补偿金额:按房地产市场评估价格给予一次性补偿。

)产权调换 

 产权调换是指征收人用自己建造或购买的产权房屋与被征收房屋进行调换产权,并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。被征收人接受征收人在自己建造或购买的产权房屋内安置的称为回迁

被征收人在回迁安置房范围内以产权调换方式在项目指定位置集中安置,按先交房先选房的原则确定,房屋选定后不得随意更改。

1.被征收住宅选择产权调换的,按被征收房屋的建筑面积最高按11.3的比例进行房屋产权调换,对应安置房型面积超出被征收房屋面积的,被征收可按安置房所在楼盘的制定均价单价优惠10%后乘于超出面积的方式补差价购买此超出部分,一次性结清差价款。安置房面积最终以不动产登记证记载的登记面积或测绘公司测绘的有效面积为准,被征收房屋的装修及附属设施按评估价值补偿。

2.被征收商铺选择产权调换的,按被征收房屋的建筑面积11进行房屋产权调换,被征收房屋面积大于对应安置房型面积的,超出部分按被征收房屋评估单价乘于超出部分的面积作价补偿。对应安置房型面积超出被征收房屋面积的,被征收人可按安置房所在楼盘的开盘价单价优惠5%后乘于超出面积补差价,一次性结清差价款。安置房面积最终以不动产登记证记载的登记面积或测绘公司测绘的有效面积为准,被征收房屋的装修及附属设施按评估价值补偿。调换后的商铺经营须服从于本片区整体商业布局和管理要求。

)货币补偿和产权调换相结合

被征收房屋选择部分货币补偿,部分产权调换的,货币补偿部分按货币补偿方式执行,产权调换部分按产权调换方式执行。

第三部分  搬迁奖励办法

)搬迁期限:评估价格公告后及政府《房屋征收决定》公告期满之次日起计。

)选择货币补偿的

第一阶段160天)

住宅签订安置补偿协议之日奖励4000元,商铺签订安置补偿协议之日奖励8000,并按房地产市场评估价格乘以被征收房屋登记的建筑面积按1:1.3比例计算,给予最终补偿价格给予一次性补偿。

第二阶段61120天)

住宅签订安置补偿协议之日奖励2000元,商铺签订安置补偿协议之日奖励4000,并按房地产市场评估价格乘以被征收房屋登记的建筑面积按1:1.2比例计算,给予最终补偿价格给予一次性补偿。

第三阶段121

不给予奖励。

)选择产权调换的:被征收的住宅、商铺以房屋产权户为单位,可在各阶段的两种奖励方式中选择其中一种:

第一阶段160

住宅:在第160天内签订安置补偿协议并交腾空房间的住户,按被征收房屋的建筑面积11.3的比例进行房屋产权调换

1.签订安置补偿协议之日奖励4000元。

2.交回迁房之日现金奖励12000元。

商铺:

1.签订安置补偿协议之日奖励8000元。

2.交回迁房之日现金奖励24000元。

第二阶段61120

住宅:在第61120天内签订安置补偿协议并交腾空房间的住户,按被征收房屋的建筑面积11.2的比例进行房屋产权调换

1.签订安置补偿协议之日奖励2000元。

2.交回迁房之日现金奖励4500元。

商铺:

1.签订安置补偿协议之日奖励4000元。

2.交回迁房之日现金奖励9000元。

第三阶段121180

在第121180天内签订安置补偿协议并交腾空房间的住户,按被征收房屋的建筑面积11.1的比例进行房屋产权调换不予奖励 

4)货币补偿和产权调换相结合的:按照产权调换奖励标准执行。

5)有下列情况之一的被征收房屋产权人,在提供有效相应证件的情况下并积极配合支持房屋征收工作的,每户可以享受一次性2000元特困补助费。

1.五保户;

2.民政部门抚养的孤寡老人;

3.烈士家属;

4.残疾人;

5.精神病患者。

第四部分  安置补偿费标准

(一)选择货币补偿的:临时安置补偿费、停产停业损失补偿费按3个月计算一次性发放:住宅及非住宅临时安置补偿费标准为每月700元计发,商铺临时安置补偿费按每月2000元计发, 商铺停产停业损失补偿费标准为每平方米每月20元计发。住宅及非住宅搬迁补助费一次性补助1000元包干计发,商铺搬迁补助费搬迁一次性补助1500元包干计发。

(二)选择产权调换的:临时安置补偿费、停产停业损失补偿费每6个月发放一次:从被征收人签订安置补偿协议并实际腾房交验之日起直至安置房交钥匙之后的三个月内。在此期限内,若提前交付安置回迁房,则临时安置补偿费、停产停业损失补偿费截止期限为交接钥匙之日起的30天内。若开发商延期交付使用安置房,临时安置补偿费、停产停业损失补偿费由开发商负责补偿。 

1.住宅临时安置补偿费按每户每月700元计发,搬迁补助费按两次搬迁一次性补助2000元包干计发。

2.商铺临时安置补偿费按每平方米每月50元计发,搬迁补助费按两次搬迁一次性补助3000元包干计发,商铺停产停业损失补偿费标准按每平方米每月20元计发。

(三)选择货币补偿和产权调换相结合的:按上述一、二条的标准执行。

(四)过渡期间产生的房租及水、电等费用由被安置人员自行缴纳。对被征收户的电表的迁移补助费500/台、水表的迁移补助费400/台、有线电视迁移补助费150/台、宽带迁移补助200/户给予补偿。

第五部分 回迁安置房

为使片区改造项目建设尽快开展和竣工,使改造片区能尽快的搬入改造后的新居,享受配套设施齐全、环境优美,居住条件佳的都市生活。所以,必须对改造范围内居民实施临时征收安置过渡,待重建后对选择置换的被征收人进行回迁,具体内容如下:

(一)回迁安置房位置和质量:回迁位置以最终规划批准的方案为准,回迁安置房的质量必须符合国家对房屋质量建设规范标准,项目在建改造片区内的商品房(不含精装修房)同品质。

(二)需征收临时安置过渡的范围:东泉片区改造建设范围内所有居民私有住宅、商铺、办公用房、其他房屋,临时安置过渡房源由被征收人自行安排解决,临时安置过渡费由征收人按本补偿安置实施方案的标准支付。

(三)优先启动安置回迁房:在整个东泉片区改造项目建设工作中,应首先保证回迁安置房建设工程尽快竣工,并保证工程质量。

第六部分 其他事项

(一)征收范围内被征收房屋的附属物补偿标准以评估报告为准,对临时性建筑(包括但不限于搭建、加盖、石棉瓦棚、钢棚等)按成本价支付费用。

(二)被征收前设有抵押权、出租的房屋,被征收人需与抵押权人或承租人就相关事宜达成协议后,征收人对被征收人予以办理相关手续。

(三)凡属征收范围内的单位和个人,在本方案公告之日起不得进行下列行为,否则在征收补偿过程中不予确认,所产生的损失和后果由行为人自行承担。

1.新建、扩建、改建、装修房屋;

2.改变房屋和土地用途;

3.设立和变更房屋抵押、租赁关系;

4.房屋和土地权属的转让、分割;

5.法律规定的其他事项。

(四)被征收单位和个人必须自行到有关部门结清搬迁前所用的水、电、煤气、电话、有线电视等费用,凭相关资费凭证作为房屋验收依据。

被征收的单位和个人,搬家时不得自行拆除原房内的设施及水、电表等,违者将从发放的相关费用中扣除所拆物品的价款金额,交清应扣款后方能办理安置补偿手续。

(五)办理回迁安置房产权证的税费、物管费、维修基金等根据国家有关法律法规、政策需缴纳的费用,由产权人承担。

(六)签订房屋征收补偿安置协议时,被征收人须提交如下相关证明文件:

1.房屋所有权证/房产共有权证、土地使权用证/土地权属证明、户口册及身份证等相关证件、营业执照/组织机构代码证、税务登记证、授权委托书等相关证明材料;

2.被征收人出具的上述证件,必须是在那坡县城东泉片区改造项目房屋征收决定公告发布前具有法律效力的文件,方可办理房屋征收补偿安置手续。

本方案由那坡县住房和城乡建设局负责解释,未尽事宜按相关政策、法规处理。

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